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04.04.2022
Aumenta la demanda de oficinas en Buenos Aires
Tras dos años de pandemia, con la progresiva apertura de las restricciones sanitarias y el avance en los programas de vacunación, las actividades comerciales se desarrollan con relativa normalidad. El mercado de oficinas comienza a mostrar signos de estabilidad, aunque afronta un panorama desafiante.
En cuanto a la oferta, el inventario de oficinas premium se mantuvo sin cambios y la vacancia se ubicó en un 19.6%. El inventario de oficinas corporativas de Buenos Aires no registró nuevos ingresos, consolidándose en un stock total de 1.855.490 m².
Como advirtió Colliers en períodos anteriores, el mayor volumen de metros disponibles (72%) corresponde a inmuebles de categoría A+, donde la vacancia alcanzó el 21.7%. Por su parte, el inventario de clase A se ubicó en 15.6%.
A diferencia del trimestre anterior, la demanda, arrojó como resultado una absorción neta positiva, presentó un saldo positivo de 357 m², mostrando un comportamiento opuesto a lo que venía experimentando el mercado. En relación con el período previo Q4 2021 (-12.635 m²), se puede advertir esta considerable contraposición en cuanto a la liberación de espacios. De hecho, esta conducta se ve aún más acentuada si se considera lo registrado en Q3 2021, donde la absorción fue de -24.580 m².
A diferencia del periodo anterior de análisis, informaron que Norte GBA (4.573 m²), Catalinas (4.077 m²), Norte CABA (3.307 m²) y Microcentro (2.409 m²) mostraron valores positivos de absorción. Por su parte, Puerto Madero (-5.278 m²), Plaza Roma (-4.440 m²), Plaza San Martín (-2.476 m²) y Macrocentro Sur (-1.814 m²) fueron los submercados con mayor superficie desocupada. El Macrocentro Norte fue la única zona que no fue afectada por la demanda, es decir, no tuvo absorción de ningún tipo.
Con respecto a la categoría de inmuebles, se observó una disparidad entre la absorción de inmuebles A+ y A. Los primeros presentaron -11.068 m², mientras que los segundos exhibieron una absorción neta positiva de 11.425 m².
El Asking Rent promedio de mercado se mantuvo estable, situándose en los 23 USD/m². Los precios de alquiler de los inmuebles analizados no sufrieron grandes modificaciones y no hubo una diferencia significativa en los valores promedio segmentados por categoría. Lo mismo sucede al discriminar el análisis por submercados que a nivel general, no se observan cambios importantes, excepto en Macrocentro Norte que presentó una caída en el orden de los 3 USD/m².
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“Los inmuebles de categoría A+ presentan un precio promedio de 24.5 USD/m² y los de clase A de 19.3 USD/m². En relación al Asking Price promedio por submercado, Macrocentro Sur se ubica como aquel con el valor más bajo (15.2 USD/m²), mientras que Catalinas y Norte CABA reflejan los más elevados con registros de 27.7 USD/m² y 25.8 USD/m² respectivamente”, detalló Juan Manuel Farola.
El informe también analiza la proyección del mercado corporativo, que estima la incorporación de más de 150.000 m² de nuevas oficinas al stock actual durante este año. Actualmente, existen 41 inmuebles de la categoría premium en etapa de proyecto aprobado o en vías de construcción, entre los cuales pueden reconocerse edificios de superficies que van desde los 3.000 a 85.000 m².
Los ingresos al mercado de los inmuebles en etapa de construcción se extenderían hasta el año 2023/25. Esto implica que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría llegar a contar con un crecimiento superior a los 300.000 m² en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios, se ubican principalmente dentro de los submercados Norte de GBA y Norte CABA, representando un 90% de los inmuebles en construcción.
“Si a los inmuebles actualmente en construcción se le sumarán los edificios en proyecto, se podría prever para los próximos 5 a 7 años la incorporación de unos 800.000 m² de nuevas oficinas, lo que representaría un crecimiento del 43% con respecto al inventario actual”, analizó Farola.
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