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04.06.2020 por TOTALMEDIOS
Flexibilidad, la clave para entender los alquileres corporativos que se vienen
En su columna, Juan Manuel Farola Director de Oficinas de Colliers analiza como repensar el funcionamiento del mercado inmobiliario.
La foto actual de los edificios de oficinas comerciales podría interpretarse como una invitación hacia la necesidad de repensar el funcionamiento de este sector del mercado inmobiliario.
En este contexto es conveniente en examinar las prácticas y principales cambios producidos durante el último tiempo, en especial las implicancias previas y posteriores al surgimiento del coworking.
Asimismo, es interesante profundizar sobre posibles nuevas soluciones desde las empresas, hacia una mayor sintonía con la administración de sus negocios y el apuntalamiento de los propietarios para la generación de vínculos menos rígidos con sus ocupantes combinando nuevas fórmulas de captación para sus espacios remanentes.
Coworking
La administración del riesgo es un aspecto central en la vida cotidiana de cualquier empresa, sobre todo en lo referente a la forma de aliviar el impacto de una decisión de largo plazo como lo es, por definición, una relocalización.
Aunque las compañías pretenden obtener una mayor flexibilidad por parte de los propietarios, no se ha verificado la existencia de incentivos que equilibren de forma anticipada esta ecuación, tales como financiar mejoras, otorgar derechos a reducción automática de espacios o plazos de gracia efectivos ante eventuales remodelaciones. Bajo esta consigna, surge el modelo de WeWork, que vino a completar ese "vacío" en la tradicional conversación "Locador-Locatario", intentando capturar una demanda insatisfecha y creciente en pos de un esquema más "flex" (ej. nuevas empresas de tecnología, start-ups, proyectos con duración determinada, etc.). Dos aspectos que se destacan en esta irrupción son un fuerte posicionamiento en marketing y una imagen cercana a la generación de Milennials.
Entre 2016 y 2017, los principales "players" del coworking se focalizaron en multinacionales. A pesar de esta tendencia creciente, la oferta continuaba en el formato "Alquilo el espacio AS-IS", descargando toda la carga financiera de las obras sobre los usuarios (lo que supone entre un 40% y 50% del valor de un contrato a cinco años). Mas aún, cierto sector propietario del stock corporativo, tenía cierto recaudo en alquilar edificios en block a empresas de coworking dada la contingencia propia de este negocio, diferente al esquema lineal de los alquileres tradicionales.
En el transcurso de los últimos 3 años, la acentuada búsqueda de grandes compañías por parte de los coworkers movilizó a algunos propietarios (principalmente en USA), a diversificar su negocio puro de Real Estate, incorporando estos servicios dentro de su portafolio; tal como sucedió con Studios, realizada por el reconocido desarrollador global Tishman Speyer.
Por último, a principios de 2020 la industria del coworking continuó su vertiginoso ritmo de crecimiento. En resumen, ya estaba claro que el coworking no era una inserción repentina de corta vida y que se constituiría como una alternativa dentro del menú de espacios corporativos.
Flexibilidad en los alquileres
Producto de las implicancias del Covid-19 e independientemente de la industria o del sector, las compañías podrían repensar nuevas prácticas que ayuden a anticipar posibles cambios en las métricas de espacio, ante eventuales acontecimientos internos o externos. En este sentido, siendo los alquileres uno de los "indiscutidos" Top 3 de gastos corrientes, alinear este rubro a la performance del negocio sería una herramienta de gran valor estratégico. Ello podría implicar, entre otros recursos, la habilidad de ajustar y/o minimizar las disrupciones, buscar nuevas eficiencias y/o mecanismos de corrección alternativos que en un todo propicien mayor certeza y previsibilidad.
Dentro de esta ventana de fuerte transición, también los propietarios podrían repensarse y analizar nuevas pautas ante este nuevo perfil de la demanda. Frente a un requerimiento específico, dependiendo del mercado y del modelo de negocio, las alternativas podrían incluir: asociarse a un proveedor de coworking, ofrecer de manera proactiva un programa de financiación que facilite la inversión en mejoras, asumir cláusulas que variabilicen el uso efectivo del espacio, estudiar la factibilidad técnica de segmentar pisos, entre otros.
Conclusión
La incertidumbre post pandemia probablemente conlleve a que las empresas reevalúen sus procesos de toma de decisión, incluyendo desde cómo planificar y gestionar los espacios de trabajo hasta el sentido final que atribuirán a sus oficinas. Mayor control sobre gastos, planes de negocio más conservadores y mejor administración financiera seguramente propicien una mayor estabilidad.
En este sentido, aquellas organizaciones "flexibles" serán más efectivas al sincronizar cambios de fase, conforme lo dicte su planificación, desarrollo del negocio o paradigmas del sector o industria.
Finalmente, en cuanto a la oferta se plantea la posibilidad y conveniencia de estudiar e implementar acciones que dinamicen sus espacios disponibles ante una demanda más selectiva, con nuevas y cambiantes necesidades en un mercado probablemente más ofertado y más competitivo. Los matices dependerán de la configuración de cada mercado (ej. precios y niveles de vacancia), la categoría de los inmuebles y la lectura de los propietarios en pos de un mejor posicionamiento tanto preparatorio como efectivo ante procesos de selección versus otros inmuebles.
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